収益還元法とは？

収益還元法とは、投資用マンションなどの価格を考える上で適切な査定方法です。

■収益還元法とは？

欧米で主流になっている不動産鑑定評価の手法のひとつ。不動産の運用によって得られると期待される収益＝賃料を基に価格を評価する方法。日本でも1991年と2002年に不動産鑑定評価基準が改正され積極的活用が明示された。年間の賃料（厳密には賃料から諸経費を控除した純収益）を還元利回りで割ることで収益価格を出す。還元利回りは、物件の種類や条件によって変わる。一般的住宅では5〜7％、事業用は8〜10％が目安です。

原価法とは？

取引事例比較法のほかにも、いくつかマンションの価格を算出する方法がありますが、こちらの原価法は、主に新築マンションの価格を算出するのに用いる方法です。

■原価法とは？

不動産鑑定評価の手法のひとつ。たとえば中古住宅の建物を、その時点でもう一度建築した場合にいくらになるか（再調達原価）を割り出してから、建築後の経過年数によって価値が下がった分を割り引くこと（減価修正）で建物の現在の価値を出す方法。これに土地の取引事例価格を加えると中古住宅全体の価格＝積算価格が出る（厳密には、土地についても、素材としての土地の取得原価に造成費などを加えた再調達原価を出す）。

マンションの査定方法は？（取引事例比較法）

マンション査定を不動産会社に依頼すると、それ相応の書面で提出し、価格の根拠を説明してくれますが、基本的に不動産会社によるマンション査定とは、取引事例比較法という手法で計算します。


■取引事例比較法とは？

不動産鑑定評価の手法のひとつ。評価すべき不動産と条件の近い物件の取引事例を収集し、それとの比較によって評価する方法。鑑定基準では、売り急いだ物件や投機的な物件などは事例から排除することになっている。現在の日本の不動産業界では、中古住宅・中古マンションの評価、査定などで一般に使われている手法。これによって割り出した価格を比準価格という。適切な取引事例が見つかるかどうかで評価の結果が左右される。

簡単に言うと、近隣のマンションの取引事例をみて、マンションの価格を算出する方法です。
例えば、Ａのマンションを売却しようと思った場合、築年数・広さ・駅からの距離が類似しているＢのマンションが〜万円で売れたかたらＡのマンションも〜万円で売れるだろうといった感じです。