不動産を売却したときの申告と納税手続きは？

不動産を売却して納税がある場合、または、納税はないけれど特例の適用を受ける場合には、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に、所得税の確定申告をする必要があります。


申告書を提出するのは、申告時の住所地の税務署です。
所得税の納付もこの期間になります。納付書に納付額を記載して税務署もしくは金融機関の窓口で納付します。一括で納付するのが原則ですが、2回に分けて納付することもできます。この場合2回目の納付期限は5月末日ですが、この金額については3月15日からの利息がつきます。
なお、振替納税の手続きをとれば指定した口座からの自動引落しも可能です。この場合は4月半ば頃引落しになりますが、利息はつきません。


確定申告をした場合には、住民税について手続きは必要ありません。市町村から5月頃に納付書が送られてきますので、指定された金額を一括若しくは年4回の分割で納めます。

以前は自宅として利用していた投資用物件を 売却するときの税金

現在は賃貸にしている不動産でも、以前は自宅として使用していたものであれば、居住用の特例が受けられます。
ただし、特例を受けるには引越しをした日から3年目の年末までに売却しなくてはいけません。売却とは契約日でも引渡日でも構いませんので、3年目の年末までに契約だけでも結ぶ必要があります。この期間内に売却できれば、引越しした後の用途は問われません。現在賃貸中でも、空き家でも、自宅と同様の取扱になります。
さらに、現在別の自宅を購入して居住していたとしても問題はありません。


なお、戸建で建物を取り壊してしまった場合には、引越ししてから3年目の年末までに売却するという要件に加えて、建物を取り壊してから1年以内に売買契約を結ばないと特例が受けられなくなりますのでご注意ください。

自宅を売却するときの税金の特例は？

自宅を売却する場合には、税金が安くなる居住用の特例があります。
大きく分けると次の2つです。

１． 3,000万円特別控除

自宅の売却益から3,000万円をマイナスできるというものです。この特例を使えば3000万円以上値上がりしない限り税金はかかりません。
値上がり益が3,000万以上ある場合には税金がかかります。この場合、自宅の所有期間が10年を超えているときは、値上がり益のうち6,000万円以下の部分の税率が通常の20％ではなく14％（所得税10％住民税4％）に下がります。

２．買換特例

所有期間が10年超の自宅を売って買換えする場合、新物件の購入金額に相当する税額を繰延するというものです。この特例を使うと、売却金額よりも新物件の購入金額のほうが大きい場合には納付税金がゼロになります。
ただし、納めなかった税金は免除されるわけではなく、新物件に含み益という形で引き継がれます。将来の納税負担が膨らんでしまう可能性がありますので、この特例を使うときは事前に税務署若しくは税理士にご相談されることをお勧めします。

不動産を売却したときの税金の計算方法

〜値上益がある場合、税金はいくらかかるのでしょう。計算方法は？

不動産を売却したときの税金は次の手順で計算します。

１．譲渡所得（譲渡益）の計算

譲渡所得＝売却金額−（取得費＋譲渡費用）
＊ 取得費は購入金額です。購入時の諸費用を含み、建物の償却額をマイナスします。譲渡費用は売却時の仲介手数料・印紙代などです。なお、購入金額が不明な場合は売却金額×5％で計算します

２．課税譲渡所得（税金が課税される譲渡益）の計算

課税譲渡所得＝譲渡益−特別控除額
＊ 特別控除額は自宅を売却した場合には3000万円です。

３．税金（所得税・住民税）の計算

課税譲渡所得×税率
＊ 税率は所有期間が5年を超える場合、20％（所得税15％住民税5％）所有期間が5年以下の場合、39％（所得税30％住民税9％）です。なお、所有期間は売却した年の1月1日現在で判定します。